学校物业管理方案(对学校物业管理的合理建议)

近年来，临平一些老小区由于其先天不足，物业管理公司难以实现经济利益，或不愿意接手或相继退出，使得老小区物业管理成了老大难。目前，主城区一些老小区物业管理除了请物业管理公司外，还有一些是实行物业自治。所谓物业自治就是由社区居民自主管理小区的模式，现就在临平老小区推行物业自治管理，实现城区物业管理全覆盖提出如下建议： 一、老小区物业管理存在的问题 （一）对老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大 老旧小区在建设之初规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小、老旧小区房屋使用年限较长等等。要加强老旧小区物业管理，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，改造资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。 （二）老旧小区物业管理“造血”功能不足 小区停车条件差，通过收取停车费增加物业管理收入比较困难。许多老小区建设时间早，建设时考虑不到专门的停车库和停车位。同时小区内通道较窄，车位数也有限，而且停车会影响车辆、人员的进出，引起居民的不满。 （三）老旧小区物业管理费收取困难 　　一方面，老旧小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业、老弱病残等弱势体比例较高，生活比较困难，花钱买服务的意识未形成，许多居民认为物业管理是政府提供的福利。另一方面，一些居民把物业管理服务与新小区相比较，认为小区环境差、治安乱，产生物业交费的抵触情绪。 　　二、实行老小区物业自治管理的优势和建议 （一）节省管理费用的支出 物业自治管理模式是以“街道、社区、业主委员会”三位一体的组织机制。小区业主委员会由业主组成，无偿参与小区管理。聘请小区业主为物业管理小组成员，他们对小区较熟悉，并擅长防盗门、水、电等公共设施维修，在一定程度上降低了人员开支、维修费等。 （二）居民有较强的参与意识 物业自治组织充分调动居民参与小区管理的积极性，在小区治安、卫生、绿化等方面实现自我服务、自我管理。可以充分发挥志愿者的作用，以居民认领绿化带形式，美化小区环境。鼓励爱好绿化的居民在绿化带放置自己的花草，形成了盆景与自然树木相结合的绿化养护方式，既解决了绿化带的养护问题，又解决了居民养花种树的场所。 （三）提高物业费的收取率 充分发挥党员、居民代表、积极分子等先锋模范作用，对一些长期不缴物业费的居民，经常做思想工作，并通过在门前贴温馨提示的形式告知。 建议： 1、在我区推行老小区物业自治管理模式，是实现城区物业全覆盖的一种有效途径，建议政府鼓励并支持这种模式，使物业自治管理得以健康发展，发挥更好的作用。 2、建议区政府出台更为切合实际的物业政策，比如让物业自治组织享受同物业服务企业相同的待遇。 3、建议区政府专门拨出资金用于老旧小区基础设施的改造。 4、建议建设、城管等部门，在老旧小区整治阶段就为物业创造管理条件，如改造或补建停车位，增强物业管理的“造血”功能。 5、建议物价、消防、民政等有关职能部门少“管”多“放”，在职能上多给予支持指导。处理情况厉息安委员，您好！ 首先非常感谢您对我区物业管理事业的关心和支持。您提出《关于推行老小区物业自治的建议》已转至我局，我局领导十分重视。经认真研究，现将有关意见答复如下： 近年来，我区通过加大危旧住房改造和庭院改善的建设力度，不断提升老旧住宅小区的居住环境。老旧住宅小区的环境卫生、安全管理、人员流动等方面有了明显的改善，进一步提升了老旧住宅区居民生活品质。然而，老旧住宅小区还存在各种困难和问题，如您提到的老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大、“造血”功能不足、物业管理费收取困难等。近年来，我局也一直在努力探索解决推行老旧小区物业自治管理难题的办法，同时，我局会同相关部门正在积极研究开展以下各项工作： 一、推进物业管理体制建设。根据市委、市政府《关于进一步加强住宅小区综合管理的若干意见》（市委[2009]14号）及新修订的《杭州市物业管理条例》精神，结合我区实际，我局已拟定了《关于进一步加强余杭区住宅小区物业管理的若干意见》，已征求了各相关部门的意见，目前准备上报区政府。《若干意见》一旦批准实施，将对规范我区住宅小区物业管理具有重要的意义。 二、 推行老小区物业自治管理模式。《若干意见》明确：经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自治管理。同时，我局将切实发挥行业主管部门的指导、协调和监督职能，做好全区老旧住宅小区物业自治管理试点业务指导工作，定期为属地街道和社区提供专业性的政策指导服务，及时会同相关部门处理老旧住宅小区物业自治管理推行过程中遇到的重大和前瞻性问题。 三、完善环境整治和设施配套。坚持推进“三改一拆”、危旧房改造及庭院改善等民生工程，切实加强老旧住宅小区硬件设施修缮和配套改善，通过小区道路平整、汽车停车位划定、公共照明配置完善等，进一步配置完善住宅小区物业自治管理所需硬件设施，为建立长效管理机制打好基础。 四、加强各相关部门的支持。经与区城管、物价、财政等部门协商对接，区城管部门表示：下一步，一方面将继续深挖临平城区人行道停车空间，对已划人行道停车泊位重新进行梳理，对临平城区老旧小区周边道路进一步挖掘停车资源，会同交警等相关部门，加强对小区周边道路巡查执法，对各类无照摊贩、出店经营、车辆违停等占用人行道的行为进行查处，保障道路畅通，营造文明停车的良好氛围；另一方面，会同区交通局、区交通集团，积极鼓励市民公交出行，提倡绿出行的生活方式，同时增加城区公共自行车租赁点，尽最大努力缓解临平城区交通拥堵问题。区物价部门表示：业委会成立后实行市场调节价，鼓励老小区物业实行自治。区财政部门表示：将积极配合做好老旧住宅小区物业管理长效运行，推进我区的老旧小区物业管理补助政策探索工作，待杭州市主城区政策方案较为成熟后，参照兄弟县市同步进行。 五、充分发挥街道、社区和业主委员会的作用。物业管理是一项长期的工作，需要街道、社区等相关部门的主动参与，共同维护小区的稳定。目前，社区在小区业主委员会的组建等相关事项中,发挥着越来越大的作用。对条件具备的小区，由街道牵头成立小区业主委员会，通过业主委员会这个载体，有效的维护广大业主的利益。今后，我局将积极走访相关街道、社区，指导业主委员会的组建，切实维护广大业主的利益。我局也积极鼓励社区对有条件的老城区开展业主自治物业管理工作，实行菜单式的物业管理，维护老城区的和谐稳定。 推行老旧住宅小区物业自治管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难,化解日常生活中的矛盾，确保人民众安居乐业,保障社会的稳定。同时，这又是一个综合性问题，需要各部门及街道社区的共同努力，我们相信在各相关部门及街道社区的共同努力和全力配合下，能真正到切实可行的办法，为居民创造安居乐业的好环境。 最后，再次感谢您对我区物业管理工作的关心和支持，

建业主，选楼长，选业主委员会，自治是可以实现的。

物业管理，无论什么形式，都必须透明公开。一切只为钱而轻管理的做法都是不作为的！

利用小区闲散人员，这要有几条用人原则，不合适的人坚决不用，这样每人干几天也不是什么大事，还能段练身体，可以适当给一点生活补助，不要太高，比尽不是以利益为主。

物业本应该是个服务公司，现在性质变成了管理公司，收取的物业费用大部分用在了支付员工工资，一部分成了公司的利润，真正用在服务上的费用很少而且服务质量不高，我建议小区应有业委会进行管理，从社会多家物业公司购买所需优质的服务，这样才能更好的解决目前存在的问题，更好的为业主服务。

“物业自治”，这个概念过于笼统了。严谨的讲，某个小区如果成立了业主大会，对外选聘物业公司来管理小区，这也是物业自治。如果你说的是业主大会授权业委会，自行管理小区，那么可以提以下几个建议：一、必须将相关的程序履行到位，让业主自治的概念深入人心。就是说，这个事情要召开业主大会，要符合双过半业主同意的基本要求，你不能仅是业委会几个人开个会就自行决定要进行所谓的“自治”，你要有广泛的众基础，要充分的宣传到位，要得到绝多大多数业主的鼎力支持，否则就是空谈。二、要将自行管理小区的具体方案落实到位，将相关责任确定到位。做好小区的管理服务并非那么简单，虽然都是小事，但麻雀小，五脏全；统筹安排这些举措必须按照专业化的程度来执行，要建立一系列的规章制度来约束；有了制度还要抓执行，遇有某些业主不遵守这些制度又该怎么办？这些事情均要通过业主大会专题讨论通过后写入小区《议事规则》《管理规约》，否则就会在具体运行过程中茫然无措。三、要将监督机制作为头等大事。凡是实施所谓“物业自治”而最终失败的小区，多数均是在这个环节出现了偏差；如果因业主内部互相质疑导致失败，那么自治的意义又何在呢？因此在自治前必须充分完善业主内部自我监督机制，可以考虑除业委会外另行设立“业主监督委员会”，甚至外聘会计师事务所、律师事务所、物业服务评估事务所介入。这样做的目的是：让业主自治所有的账目与管理均做到公开、公正、透明；上得了台面，经得起推敲。由于现行法规对于所谓的“物业自治”仅是做了大方向上的肯定，而对于具体的细则和规定没有明确的执行依据，由此现阶段的业主自治基本都是在摸着石头过河，许多问题都是游离于合法与非法的盲区地带。这就决定了凡是要实施物业自治的小区，你必须慎之又慎，三思而后行。

人多主意多，不一定好。

物业要有各小区自己选择人员好，现在有好多物业公司人员，自当是国家建立的单位，就是铁饭碗，他们就是胡做非为，目无王法，这是我的建议

古往今来，任何事物都没有唯一模式，100%，一刀切。鞋子只有自己知道是否合脚，一切从实际出发，具体问题具体分析，具体处理。

业主大会自治。成立业主大会，选举业委会。解聘老物业。成立属于全体业主的物业服务中心，每位业主依面积享有投票权、收益权、分红权。

崇法律严肃神圣，尚民事权利自主，取缔前期物业，双向选择。房款中配套费，水，电，气，暖，人防维修资金（车位费），卫生垃圾费等交各司其职专业单位，全市统一账户，开发商承担空房物业费‘’蹭暖费‘’。

物业很一般的，都是只管收费。想要服务到位，这个问题就得想通(收费这是必须的)注:1.有电话、有反应之事，就得有效率的服务与解答。2.节假日 有小礼物的赠送(小区进口)3.搞小区活动，让业主们相互沟通认识，增进熟悉感(农村邻里那般感受) 甚至还有更多的方法。

首先要明白晋升制度，其次和同事领导处理好关系，工作时间要朝着客户想

做好对业主的服务，对小区物的管理，不是让你管业主，首先你概念就错了，地自己当主人了，小区那块石头是你物业公司，是广大业主在用钱招你来服务的，不是让你来当主人的！天永远是广大业主的，时间长了，业主就不忍了，起来清走垃圾，走维权当家做主人！

1.培训物业管理人员，树立服务意识2.坚持物业管理服务目的的一致性，一切为了营造一个好的小区环境，业主住得舒服，安心，放心3.物业管理要有透明度4.保持物业管理优质的持久性、扩展性，加强物业管理的规范性

首先，我们应当选择好合理的开发市场，确定好管理的目标，明确从事物业管理的职责和任务，并对现行的管理对象进行认真分析和研究，寻求提升物业管理质量的途径和管理的方法，进而提升公司的知名度与美誉度，提升企业的品牌效应，促进物业管理工作的开展。

这个问题有点大，延伸起来能写一篇论文，物业管理属于内，物业服务属于外。就内部管理问题太多，简单的总结一下如何做好物业管理，如下：第一：最重要的是拥有良好的思维与道德第二：重中之重，人决定是否成功。第三：团队建设。第四：保障团队及员工利益。第五：制度建设与不断完善。第六：管理有效性与障碍的剔除第七：方便快捷准确。

做人做事讲个德，生意场上讲一个义字。俗话说得好君子取之有道。相应讲受人帮助必要以恩相谢。说到当下物业所为有些不义道。结帮结派暗箱操作，以强权搅才这不道义。应回归正道才是道。应该摆正自已位置。用自已专业特常良好的服务赢得业主的遵重，取得自已的合法合理收入。这才是长远之道。另外要有正常竞争机制大的小区像我们小区有2200多户，几个能人是有，很多机关工厂的高质量的技术管理人材是有的。我们可以按国家有关规定制定小区物业管理制度，把小区工作建立完善操作规程。集体管理。全员参加。决定事由各专业人员去办理。关健是要有管理制度，要法治。不能人治。人要有好的品德，有好的专业技术去打造一个和协的小区家的文化。可以二种模式和多种模式由小区业主去选择。小区业主委员会只负责业主的的钱和产权负责。和小区物业工作正常运行。政府应把政府的管理权在小区设立，这是我个人建议，这大的小区党员应该有建立小组，支部，管理小区的党建工作。街道办建立一个物权管理机构，社区建立一个派出机构。指导小区物业工作。对小区不决凝问之事处理调解。业主管自已钱权，自已作主选择适合自已的方案正常运行小区的各项工作。（注现有小区业委成立是由地方组织的。不好说，1人素质不高，2没专长，3不能单独开展工作。关键是连管理章程都不建全。挂了牌不工作。什么听领导的，重大事件善自作主，不与业主通报就确定了。这不行）所以大体管理模式建立，就应建立完整的管理制度，执行规定和监督机制。保证执行的公正。业主们心知肚明。关键一条什么事都通过大家认定，不会暗箱操作。业主才宽心。自已的钱没黑了。现在业主与物业最大的障碍就是钱用哪里去了。凭什么要涨就涨，立新收费要收就收。业主问都问不得窝心。简单讲到超市买东西。看了货。认了价。公平交易。没意见不生气。这材是公正交易。才能长久。现在物业真的不知那里冒出来的。来了就当老板，就要管业主。只说一件事就让人气不打一处来。怪保安，钱是业主物业费里支付的，但小区出现任何问题，保安工作不负责。业主与物业发生冲突保准保保老板。这保安工资应老板自已掏钱，请的私人保标吧？您说呢？建议而已。只有一个问题就是谁的钱财谁当家，这才是大道。另以为别人傻。

物业服务即管理，物业应该发挥强势管理 ，对一些不遵守小区规则，破坏小区环境和影响小区正常秩序的应该先教育批评，如果还不听的，物业要强势管理

物业管理应是服务性的，不应该是企业营利性的。收支应公示！！！物业管理服务费多少来定物业费。

我有一老同学是物业公司的‘’老总‘’，他原先在大公司做过后勤总管，后勤和物业有相似之处，公司倒闭后，就干起了老本行。老同学每天夹着皮包，穿梭在管理的几个小区，无非是安排值班，小区保洁。他管理都是老旧小区，规模也不是很大，物业费并不高。业主还是认可的。老同学也没有固定办公室，请了一个管理员，是退休干部，平时却是电话联系，小事情嘱附管理员去做，大问题亲自出马。最头疼的是收物业费，虽然钱不多，还是有‘’钉子户‘’，所谓的贫困户，来硬的，万万不行的。老同学坐了一辈子办公室，是经不住硬碰硬的。那就软磨细泡。好在老同学也当过几年办公室主任，说话全讲到心窝里，最后业主也都缴了械。也问过老同学一年赚多少钱？他说是商业秘密，无可奉告。我也不好刨根问底了。感觉他也像一个有钱人。

物业公司怎么经营，这个问题最好是问物业方面的老总们，不过，本人因为从事建筑行业，而且，也搞了一届业委会，对物业公司怎么经营还是了解的。物业公司成立，政府是没有补助的，当然，具体有没有我不了解，应该是没有的，而物业公司成立，大多数都与开发商有直接关系，因为这涉及到物业公司的业务。社会上的物业公司多数是开发商的子公司，特别是前期物业公司，其法人有些是人顶替，实际操作人其实是开发商的亲戚或者家属，这种物业公司一般在楼盘竣工验收时就进入，比较强势，买房子后接房子同时就要签物业公司的合同。因此，这种物业公司一般比较强势。另外一种就是靠社会关系，朋友介绍，业委会招聘的社会型物业公司，我们小区在进行物业竟标时，就有好多家这种物业公司来投标，他们靠的主要是社会关系和服务质量，口碑来接业务。还有一种就是社会人，这种人基本上是黑白通吃，某个片区的房屋还在修建中，他们就会和开发商达成协议，而有很多小开发商是没有物业公司的，有这些人的合作，很多问题就解决了，这样的小区，业主一般都很服服帖帖的，非常和谐，非常敢怒不敢言。而小区里跳得高的业主，一般往往会成为他们的心腹。物业公司在实际的经营中，也是一个非常头疼的事情，特别是业主团结一致了的小区，而最好管理的，则是都在上班，忙自己大事的小区，早出晚归，对小区大家都由物业公司全权搭理，因此越高档越富有的小区最好管理和经营。

物业公司应该按照《物业管理条例》经营。

这个问题刚出来就看到了，只是一直没作答。只是怕因为不专业的理念让专业人士笑话。不过，既然来了，那就说说自己的见解。1.物业企业应该从根本上转换自己的理念，真正从管理的概念转化成服务的理念。只有这种根本上的改变才能摆脱若干物业公司对业主或业委会说的“小区是你的还是我的？”。而应该妥善解决各项分歧。2.物业企业应该在进场之前做好必须的预算。任何小区招标，都会提供一些必要的基础数据。如果需要深入了解，则应该现场勘察，并做好做足进场的预算成本和目标利润。3.进场后，应该做出一系列的工作清单。不能让业主牵着鼻子走。毕竟胡搅蛮缠的业主还是不在少数。“正如月经不调是物业没做好”的奇葩论调一样。自己做好计划，让广大业主监督计划的执行情况，这样才能更好的做下去。4.毕竟那是业主的生命钱，没动一分钱都会牵动业主最敏感的神经。5.对于小区能够开发的财源，应该充分征求业主或者业委会的意见。只有大部分业主支持时，你的合理财源才能得到进一步开拓。6.注重小区的文化建设。物业没有这个义务，但是作为和睦邻里的一种手段。物业应该计划一定的资金。在小区老人生日，或者老人去世表示一点点心意。有时候花小钱成大事。其实物业公司主要的就是观念还没进行转变。目前所做的转变也就是从名称上做了一点点改变，从“物业管理公司”改成“物业服务公司”罢了。并没有从观念和管理模式上真正去做好专业化服务，减少缓和物业和业主间的矛盾。只有物业公司真正从理念上认识做的是服务而不是管理时，物业和业主的矛盾才能得到真正的缓解。如果认同作者观点请赞?并“关注”，我们会有更多的共鸣。

谢谢邀请：“如何把没有物业的小区承包下来，政府是否有相应的资金支持”你的这个问题，要从两个角度去理解，去回答：物业管理这一行业我国是从八十年代初期的深圳开始起步，经由20多年的发展，成为现在的模式。我们本地的住宅小区按管理模式分为老旧小区和新建小区。一：老旧小区：这些小区建在八九十年代，几乎很少有物业公司进驻，即使个别小区有人管理，也是由居委会或是业主大家协商推荐一些人管理，这些小区的服务一般仅限于打扫卫生、垃圾集中清运、抄收水电费等方面，这些小区的住户一般都是离退休职工和家属，还有就是外来人口多一点，因为这里房价低，又不收物业费，所以，流动人员比较多，比较杂，我们称之为：老旧小区。我国对老旧小区的管理非常重视，我们这里曾经出台措施，提出老旧小区物业全覆盖，也就是政府出头、出资，扶持物业服务企业，让没有物业管理的小区有物业进入，让那些曾经脏乱差的老旧小区改变原来的样子，让住在小区里任何一个业主都能够享受来自政府的温暖。这个政策，在我们郑州下面各市县已经开始实行了，效果很显著。二：新建小区：新建小区，一般都有物业公司，这些公司除了一部分是开发企业自己带的物业公司外，还有一部分就是建设单位通过招投标的方法，招聘的物业公司。当然，自从国家取消了物业资质，有些集资房、回迁房用的是本小区有能耐的人管理小区有关事宜，但是存在的问题很多，好多专业性强的问题，得不到有效解决，好多问题都积压在那里，有些业主即使家里有需要报修或维修的，也是处于害怕得罪人的状态，敢怒不敢言。还有一部分小区，就是以前有物业管理，因为各种原因，物业撤离了小区，但是那是新建不久的小区，又没纳入政府管理的老旧小区范围之内，所以，就成了脏乱差无人问津的小区了。如果想进去管理，也不是一件容易的事情：一、这样的小区一般没有业委会，即使想进去，无人牵头；二、业主大都习惯了脏乱差的环境，感觉只要不出钱就行的心态，如果有人出来要收费，那是很难的事情；三、即使有办法进去管理了，要处理小区长期存在的问题也够头疼的，如果问题处理的还不如以前的物业，那你就白忙活了，我们国家物业收费实行的是包干制和酬金制，国家对于这样的小区，是没有补助的。我是物业人，更是业主，希望在这里结交一些志同道合的朋友，如果你在现实生活中有什么困惑或建议，希望大家在此留言或内信！爱我，就关注我！替我转发哦！

摆正位置，换位思考，服务到位，良心发现，拿了钱要做事，是服务不是管理，花该花的钱做该做的事，物业费是业主的共同财产，是应该用于维护业主使用正常的费用，不是物业理所应得的。现在是本末倒置，主人成了仆人，业主好像租了物业的房子似的，物业只顾收钱，那这些钱去哪了，进了谁的布袋，违不违法？却没人管理！业主有事时，物业却一拖再拖，各种借口，不交物业费就各种极端措施，也不知道是谁给物业这么大的权利，让业主拿着钱，顾着物业来管自己，不拿钱还不让回家，这不违法吗？怎么就没有部门管管！按众所期，取消物业，由社区管理，居委会代替应该是个不错的措施。现在物业已经形成社会普遍矛盾，有待好的解决措施，否则必会矛盾逐渐深化，引发社会不因素。

谢谢悟空邀请！物业公司怎么经营，这个问题在不同地方不同企业规模，采取的策略也大为不同。小龙女道行也比较浅，胡乱在这里简单分析一下，希望可以给你解答：1.关于问题描述“政府部门是否有相应的资金支持，如何在没有物业的小区承包下来”。针对一些老旧小区，一些地方政府是会有相应的财政扶持的。因为老旧小区在改造、更新以及较低的物业管理费情况下，对于物业公司经营管理考验很大，政府会有相应的资金补助计划。如何承包？通过招投标和协议形式，与业主委员会商定好物业服务标准和收费标准，并签订物业服务合同，后到物业主管部门备案，开始进驻。2.物业公司当前多数的主要营收是物业费，所以物业公司经营的核心就是需要解决好物业收费标准偏低、物业管理费收费难和收缴率低等主要问题。收费与服务同步，相互影响相互依存。物业公司要提高服务质量、规范运作、诚信经营，真正提升业主的满意度，是解决收费难和提高经营效益的根本。3.节流，降本增效。在人力、能耗、采购等方面做好成本控制。但不可为了减少开支而通过降低服务水平和牺牲服务质量来实现。很多物业公司往“重经营、轻管理”方向发展，其实很不利于物业服务水平的提升，没有了夯实的服务作为基础，没有了客户满意度，经营也就陷入困境。4.开源，增加收入来源。物业公司可以拓展有偿服务和多种经营渠道，提高增收能力。在保证物业服务水平的前提下，积极开展特约服务、代办服务以及多种经营，可以提高物业公司的收入，创造新的利润点，改善经营效益。5.风险，做好管控和规避。物业公司经营中，无处不在大小不一的风险要做好预防和管控，这是一项企业运营的核心能力。减少和防止各类风险带来的损害，才能更好的发展。谢谢大家，欢迎关注，留言交流！

谢谢邀请。你开过公司吗？如果没有，那么你这个提问是为你初次创业做准备了。首先你要搞明白：物业公司是家自负赢亏的企业，而不是靠政府补贴救济的社团或事业单位！经营公司是有风险的，法定代表人要承担相应的公司责任的！其次是，没有金刚钻不揽瓷器活！开一家公司前你必须需有如下几个最根本的准备：1起动资金(就算是皮包公司，也须注册代理费！如果你是真心想做一名诚信企业家，那么就请你准备好充足的起动资金)，一般来说，起动资金包括：注册资本、办公场所租赁/装修、初始公司各种设备购置、人员工资、营销费用...要有空转半年的资金准备！2.公司核心人员的储备，开家正规的专业公司不单单只是你一个人或几个好友凑活在一起草台班子就行了，你要有能开拓、能守得住的专业人员驻点：非常熟悉行业营远的各级经理/主管、人事、行政、财务...都得筹备人，否则你一开张就可能面临这样或那样的机构给你开罚单。3.有较为可靠的准接入物业项目在手。这是关键，对于圈外又不懂行的，除非你有非常强势的营销手段，一般来说，盲目介入，死路一条！再次就是你的公司定位了，你想开一家怎么样品质的公司。这个将决定日后营运过程中你是靠什么模式生存。总之开一家物业公司并非如你想像那么容易。虽然许多草台班子过的也不错。但随着国家对这块业务的重视度越来越大，以往的经验可能会让你寸步难行。本人经营过多家品牌公司，十分乐意就此问题与你交流。

守法守规、将心比心，以优质的服务感动业主，获得业主的赞赏，及时收取合法合规的费用并按规定予以公示，主动接受业主的监督，就会是一个人人夸赞的好公司，也就会有更多的小区希望得到公司的好服务。

物业是个事非之地，怎么用心你都不会做到那个业主都满意，物业是服务的，还是管理的，现在还是含糊不清，有点人说物业是管家，管家却没有主动权，啥鸡毛蒜皮的事还得跟业主协商，物业这个行业很怪，业主要你帮他的时候，他觉得你得权利无限大，不让管的时候他觉得什么事都要听他的，物业是个微利行业，低端物业一天一户能挣五毛钱就是好收成，很多五毛也挣不了，甚至还得赔钱，有的物业，看似收费率也在百分之九十，可那还是不赚钱，为什么呢，就是投入成本高，收费指标是虚的，看似物业费都收了不少，这些收费都是打折的，不是送米就是送油，还有就是奖励制度收费，律师成本，所以小区物业不能干，受气不挣钱，有其它经营性的收入还好些，可以弥补一下运行成本。物业其实是个福利性行业，有物业小区干净整洁，消费监控管理到位，可以改善居住环境，见少火灾偷盗的发生，也可以说一个小区物业的好坏，也代表了社会的稳定和谐，很多人不需要物业，总说以前没有物业，农村不需要物业，我就想说，这些不需要物业的地方过的幸福吗？要是不幸福，你就不要提以前的日子，这些地方虽说没物业，但跟物业也没啥区别，农村有生产队出资管理垃圾，吃水用电，单位小区有单位出资，现在都是商品房了，这些费用就没人出了，所以不自治，就得有物业，物业不好干，跟开发商有一定的管理，里面牵扯房屋质量，房产证发放，维修不及时，设计不合理有很大关系，现在有很多低端小区已经陈旧淘汰，园区人车不分流，没有休闲活动场地，没有充电棚，没有一比一的地下车库，这些都是物业管理难题，现在电动小汽车逐年增多，小区停车充电都是难题，所以说，小区越久物业就越难管理，我写这个，是我在物业干过几年的亲身经历，我也是个多套房的业主，所以我也希望业主跟物业和平共处。不要看不起任何人，任何职业，说白了，就是要饭的不问你借钱，你牛逼哄哄的也没吊用，正天不是业主打物业，就是保安打业主，有意思吗，为一点鸡毛蒜皮的事大大出手，有的甚至丢了小命，值当吗，不说了，这些都是小事，努力挣钱才是王道。

我出钱请管家，是为我服务的！而不是拿了我的钱反过来给我脸看！反了！

1免收物业费等各项费用2封闭管理，但给每个自称业主的人提供方便3提供24小时服务4比110更具有看小偷的洞察力5保姆式服务

转变服务理念，由以盈利为目的变为以服务为宗旨；摆正自己的位置，使管理成为提升服务水平的措施；树立正确的服务意识，视业主为自己的衣食父母，从严培训工作人员的岗位职责、服务规范、服务态度、服务水平、服务用语、服务措施，提升支撑服务的硬件设施和软件配套；规范服务行为，建立可操作的考核机制和目标约束机制，量化、细化考核标准和考核形式，由业主根据考核标准进行随机问卷调查考核，综合评分，使物业的行为和服务质量始终处于可控、可考核的状态，并根据考核得分来确定收费基准和上下浮度。

按照物业管理条例做即可，但是中国的物业公司根本没有几个能做到的，敛财，牟利等等都放在服务的前面。把业主做为管制对象，强烈要求取消居民区物业公司，改由街道办事处管理！

这个话题比较大下面从四个方面说一是，物业服务企业本质，是对不动产的保值增值负责，那就是说物业企业在物业服务过程中，对小区的一些设施设备养护是否到位？二是，物业服务企业对人的服务是否到位？比如对小区业主是否有贴心的温馨的服务？三是，物业服务企业是否按照物业服务合同的标准提供服务？四是，物业服务企业是否会提供一些增值服务？比如帮小区业主建立托儿所、中介看房、家庭东西维修等等的事情说到底具体如何做才能满意？根据小区情况完全不一样别墅的小区，排屋的小区，回迁房的小区，村集体建的小区，出租户多的小区，各种类型的业态，业主如何满意？那是要详细的分析的

把常年赖着的置业内广告费归还业主。本金利息滞纳金算好。把参与赖着的一干老赖纳入征信系统。取缔这些严重失信人的从业资格。向广大业主公开道歉！

你即便是全免费的把所有的事情都按规范全做好了还是会有人不满意的。

小区物业管理究竟怎样做才能让业主满意？答：可以做到让业主满意的。第一：要严格按合同办事，对于业主提出的要求在合同规定的范围内，要及时去完成好，不推托，不敷衍业主。第二：保持24小时物业有人值班制度，及时妥善处理突发情况。第三：物业要建立公众平台，随时接受业主的投诉，并去及时解决问题，不能解决的说明情况。第四：逢年过节在线上线下开展活动。如线下开展包饺子和包粽子，以及扎灯笼比赛。线上偶尔开展猜谜语，和科学知识有奖问答，奖励一些小礼物，事情虽小，花钱也不多，可拉近业主和物业之间的距离。第五：小区如果停电、停水可在物业公众平台上公布。第六：业主想交物业费，没时间来物业可以在网上交。业主家中有急事，也可以在公众平台上发布，物业要第一时间给予答复。第七：物业要及时公布物业费的用途，收缴情况和每个季度的工作计划。第八：小区生活垃圾按时清运。业主住房楼层内，和楼房前后包干到人。第九：保安巡逻规定所到之处，必须要按装摄像头，确保每个保安巡逻到达位置。

收入钱财物业费，要为业主服务。维护小区秩序，比如楼道乱放自行车，摩托车、杂物，要替其他业主考虑。遛狗不拴狗链和戴狗套应配合公安犬只管理办公室人员，坚决清除。楼道里狗拉屎撒尿，主人习惯性定点定时放狗如厕在走廊，应给与捕杀处罚。邻居住着不好意思举报，物业该巡视督察。注意小区绿化和卫生以及车辆管理。房屋漏水，水电气及时帮助修理。换件成本收费，人工费说清楚。广告位出租和车场收费应公开金额，年底发放给业主。平均摊派。物业就是收保安人员工资和盈利金额。其他都是业主的。

人性化管理，财务透明，没有暗箱操作，不作威作福！卫生打扫干净，整洁，定期消毒，定期给电梯测试！小区绿化常年维护，垃圾清运及时，房屋问题及时检修，保安服务尽责。我一个普通百姓都知道的事儿，物业公司为何做不到？这里是大连景山东附近山坡上，垃圾纸和其它垃圾一路都是，还防火？真怕星星之火可以燎原！山坡还有好多临时搭建房，把自然风光破坏不说，乱砍滥伐都无人问津。一这是不是有点儿占山为王的架势呢？我想说这样的物业公司我们不需要，把原本的美好都破坏了！真为这些山林感到悲哀啊！我希望大家要爱护环境！希望有关部门重视，如果发生火灾可不是小事情！

所谓创新，简单地讲就是创造与革新的合称，是指新构想、新观念的产生及对新构想、新观念的运用。具体来说，是指人们在优化自身素质和周围环境的基础上凭借多样化的创造性思维，对所从事的各项工作进行不断改革、更新和完善的过程。　　许多人认为，作为服务业，物业管理工作是一项相对缺乏创造性的工作。因此，创新对于物业管理企业来说并不是十分紧迫的问题。确实，相对于高科技行业，物业管理业是一项看似缺乏创造性的工作。物业管理不像高科技行业那样瞬息万变，时时有新产品出现。但企业的创新并不单单是新产品的创造，企业的创新还包括服务，流程及管理模式等其它方面的创新，内容十分广泛。对物业管理创新而言，大体可分为观念创新、管理创新、人力资源创新、服务创新和经营创新。下面将对这五个方面提出新构想，新观念。　　1 观念创新　　在现实中受传统观念的束缚，思维定势的局限，人们对物业管理没有全面的认识，对物业管理企业没有准确的定位，物业管理行业普遍存在“重管理，轻服务”的传统做法，而墨守成规，四平八稳的经营管理理念长期充斥在一些企业中，这些企业更喜欢做自己熟悉的业务。认为只有这样做才能躲避风险，才能保证自己不犯错误，这在不同程度上影响了物业管理的创新能力，使物业管理面临重重困难。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想。从思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，而不是行政行为，更不是个人行为，其活动必须符合和满足市场规律的要求。从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。　　2 管理创新　　管理创新是指物业管理者根据物业管理的内部条件和外部环境的变化，不断创造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以实现管理各要素更加合理的组合运行， 从而创造出新的生产力，取得更高的劳动效率。如：　　2.1 建立业主投诉体系　　2.1.1 推行首问追究制，抓好业主投诉接待这个环节。　　所谓“首问追究制”即是凡业主（住户）及其他来访，来函，来电者（以下简称来访），首次询问到公司任何一位员工，该员工都有责任义务受理并告知其解决问题的方法或问题解决的责任人，没有履行这一义务的，经调查公司将处罚首位来访受理人。　　“首问追究制”的主要内容包括：　　（1）首位接待或受理来访，不热情，不主动听取来访者意见，敷衍了事地打发来访者。　　（2）不是自己工作范围的事，又不告知可以或应该谁解决，把来访者引到责任人处又怕麻烦，没有告知或指引。　　（3）并不是自己职责范围的事，愚弄欺骗来访者，导致问题没有解决或无法解决，影响了公司的声誉。　　追究采取的办法有：　　（1）以管理处或部门为责任单位，一经发现即给予处理；管理处或部门责任人不给予处理的，凡投诉到公司或公司调查去证调查落实，处理“首问责任人”的同时，处罚责任人。　　（2）处罚以罚金为主，情节特别严重，后果影响较大者公司给予降职，降级辞退的处罚。　　在为业主服务的过程中，认真抓好这第一关，很多问题就可以处理在萌芽阶段，既防止问题的进一不扩大，又消化了因理解看法不同而产生的误解。　　2.1.2 建立“24小时服务中心”，强化业主投诉受理处理力度。　　以前物业管理，业主投诉处理以一个管理处为基本单位，各自为阵解决业主投诉。通过分析，至少存在三个不足。一是投诉不畅，业主怕麻烦，怕得罪管理处，放弃投诉，久而久之，导致问题越来越多；二是监督不力我们在对管理处工作考核中，有投诉率这项指标，由于定性不准，有些管理处怕受批评，不统计，少统计，甚至欺上瞒下，报喜不报忧；三是问题解决力度不够，因为是以管理处为基本解决单位，受资金，责任心等因素影响，有些管理处做得好，有些管理处做得不好，工作随意性大。　　现在成立24小时服务中心，在全公司范围内受理所辖物业管理小区的所有来电来访及投诉。好处是：第一，方便了业主。随时来电随时受理，省时省事效率高，保证业主无顾虑。第二，问题处理及时，杜绝了工作推委，欠拖不决的现象。业主一有投诉，24小时投诉中心可以在全公司范围内调集人力，财务，及时为业主提供便捷服务。第三，提高了物业管理的服务质量，因为24小时服务中心跟踪各管理处对业主投诉解决的数量、质量。管理处为降低投诉，就必须改进其工作态度，工作方法，从而更有效的实现物业管理。　　2.2 红、黄、蓝牌制度　　随着物业管理行业的不断发展，物业公司与业主委员会之间的矛盾与纠纷也日益突出，政府主管部门与协会在处理此类问题时也感觉非常棘手。认为可以在物业管理中引入绿茵场上的“红、黄、蓝牌制度”。　　在物业管理中引入该项制度，道理很简单，操作起来规则也不复杂。蓝牌象征和平，业主或住户满意就填写一张蓝牌，也可以把简单的意见写在上面，黄牌代表警告，积累了不少意见就可以直接填写黄牌，要求物业管理单位限期整改，不整改就填写红牌，也可以直接填写红牌，红牌就是拒绝合作，物业管理单位无法令业主满意，可以红牌罚下。　　具体操作每户蓝牌两张，黄牌两张，红牌两张，其中各有一张是对业主委员会的评价，剩下三张各有一张是对物业管理公司的评价。一个月30天，每月一日发到业主手中，要求大家充分行使自己的投票权，表达自己的意见，发表各自的主张填完投放到小区指定信箱（要求除出国或公干在外可以补填选票，否则视为弃权，下一轮投票只能填写下一轮当月的选票，不能跨月）。到月底最后一周的周六由物业管理协会和物业管理行政管理部门前来公开唱票和收集意见。一年下来业主可以轻松填写72张选票，而物业管理协会与政府主管部门可以轻松收集到业主的呼声与意见。　　如此可以避免业主，物业公司，业主委员会之间的扯皮和无休止的纠缠，同时，每个业主有充分表达自己建议与意见的渠道，有意见就主动投诉，给业主委员会和物业管理企业充分反思的机会，允许他们在一定的时间内进行改正提高，而对业主委员会和物业公司来说，业主和住户的监督，本身就是一种督促和鞭策，使物业公司居安思危，时时改进和提高自身的服务和管理质量，政府主管部门和协会也可以从中及时发现问题，并提出解决方案，压力也没有那么大了。一年下来，政府主管部门和协会就可以根据投票结果，通过一定的比例和指数测算来决定业主委员会和物业企业的升级，降级，奖励或处罚，政府与协会的裁判也可以让业主和住户心服口服，而且不必投入更多的时间和精力在无谓的纠纷和摩擦上，可以进行动态管理和监督，重要的是作为业主委员会在物业公司去留问题上权利也没有那么大了。　　当然，采用该制度也不可能达到绝对的公正，只能通过它来尽可能地减少不必要的麻烦和纠纷，减少不利行业发展和社会进步的无谓争端。　　2.3 买单式物业管理　　所谓买单式物业管理，就是业主享受物业管理公司的服务之后，根据自己的满意度缴费买单。物业公司依据约定的服务项目向业主提供服务，在约定的服务周期内对物业管理公司的服务项目进行评分。根据所评分值的高低缴纳相应的物业管理费。物业管理公司采取的收费办法是每个季度前5天，将评分表发放给业主，每季度后5天对业主进行调查。物业公司在综合业主各项评分后，得出服务满意率，并按照满意率，最后确定业主应缴物业管理费。　　2.4 业主投诉消协赔偿　　公司可以与消费者协会成立“先期赔偿委员会”，把一定的资金交付消协作为赔偿金，如果业主到消协投诉其物业管理质量问题，消协将按照有关质量标准，直接给业主进行赔偿。通过这种方式，能一定程度上避免开发商与和自己裙带关系的物业公司暗箱操作的可能，维护了消费者的合法权利。　　物业管理切忌墨守成规，物业管理从业者就是要根据变化，不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化。　　3 人力资源管理的创新　　物业管理公司要努力打造一支与客户需求高度匹配的专业化物业管理队伍，包括建立富有弹性的激励机制与淘汰制，激发员工的敬业精神，培养企业文化归属感来留住人才，稳住人才。　　3.1　　激励机制（1）目标激励员工从事任何一项工作，都希望所在的公司能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕着这个目标去工作，最终达到和实现这个目标，因此，公司一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到什么目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确了，员工才能有奋斗方向和工作动力。　　（2）精神激励俗话说榜样的力量是无穷的。一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理公司的领导层和主要管理人员一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。　　（3）奖励激励人工作的目的主要是获得生存所需的物质基础。在人们生活还未达到富裕水平之前，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工工作积极性，要充分体现多劳多得，不劳不得的公平分配原则，对工作表现突出，遵守公司管理规定用户称赞的员工要给予一定的物质奖励或重奖，用奖励激励来激发员工的工作积极性和创造性。　　（4）福利激励与员工签订劳动用工合同，并为员工购买养老，住房公积金，医疗等保险。同时根据公司的经营状况，实行年终双薪，带薪休假，生日贺金，伙食补助，集中免费洗衣等福利措施来保障用功利益，为员工解除后顾之忧，使员工全身心投入到工作。　　（5）荣誉激励人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。在此情况下，物业管理公司应尽量满足员工的这方面的需求。对工作成绩优异，素质高，业务能力强的员工，要晋升到高一级的工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出遵守公司管理规定，用户称赞的员工授予优秀服务标兵，先进个人等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高品质好，有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。　　（6）参与激励一个单位的发展与员工的切身利益息息相关。员工对公司的发展十分关心，如果能多听取对公司管理及发展方面的意见和建议，或经常性地开展合理化建议活动，组织员工参与企业的各项管理工作，员工就会以公司为家，以主人翁精神投入工作，焕发出旺盛的工作热情。　　（7）考核激励影响员工工作积极性的一个重要因素是激励标准不公平。因此，加强考核激励，完善考核制度，是避免影响员工积极性发挥的重要措施。在实践中应作到以下几点：一是机会要均等，让所有员工处于同一起跑线，具备同样的工作条件，使用同一考核标准；二是奖惩的程度要与员工的功过相一致；三是激励措施实施过程要公开。只有这样，才能真正调动员工的积极性。　　3.2　　末位淘汰制落实“末位淘汰制”提高员工敬业爱岗，服务业主的敬业意识。　　所谓“末位淘汰制”即是将公司本年度工作效绩平平，表现较差、纪律松懈等不良员工处于末位得3～5位人解除劳动用工合同，淘汰出公司的一项办法。　　末位淘汰确定的依据主要有：　　1 本年度受业主投诉最多者；　　2 本年度业绩或效益完成最差者；　　3 本年度造成重大安全责任事故，渎职者导致重大刑事案件，过失发生火灾者；　　4 因违纪需下岗仍无明显改正者；　　5 不服从上级的工作安排且威胁管理人员，情节严重者；　　6 斗殴或威胁，伤害他人者；　　7 利用职务之便收受不正当财物，中饱私囊者；　　8 利用职务之便损公肥私和侵害公司财务者；　　9 故意损害公司声誉，信用或因重大过错给公司造成重大损失者；　　10 盗窃公司，同事财务者；　　11 管理人员因失职或管理不善造成重大损失者；　　12 泄漏公司重要机密者；　　13 上班旷工或经常迟到给公司造成损失者；　　14 员工受到治安处罚或依法被追究刑事责任者；　　15 其它被公司认定为严重违纪行为者。　　末位淘汰的办法：　　（1） 每季度末，各部门管理处必须将每一位员工按表现优劣排序，以《员工季度考核表》形式报公司办公室；　　（2） 工会组织相关人员组成评定小组对员工进行全年综合评定，评出全公司最差的3～5人；　　（3） 报公司总经理办公会，由公司总经理办公会决定辞退处于末位的员工。　　末位淘汰的依据中明文规定，全年业主投诉最多的员工，为不胜任工作，淘汰出公司。这样就强化了员工认真对待业主投诉的意识，也促进了员工不断改进服务态度及质量。　　3.3　　企业文化建设开展丰富多彩的文化，娱乐活动，不是可有可无的，它是一种潜移默化围绕企业核心价值观，凝聚企业团队战斗力，推动企业进步和发展的重要途径。　　（1）组建企业文艺宣传队并进行演出活动 （2）组织节假日的旅游活动 （3）开展总经理或主管与员工的对话活动 （4）知识技能比武活动 （5）开展学习先进企业文化的活动（6）成立兴趣小组与活动队　　4 服务创新建立“业主服务满意体系”　　1个目标——服务满意2个理念——全程跟踪，亲情服务3个干净——办公与生活环境干净，机房干净，设备干净4个不漏——不漏气，不漏水，不漏电，不漏油5个良好——设备运行与维护良好，卫生保洁与绿化养护良好，保安礼仪与安全管理良好，管理服务质量与态度良好，客户与业主反映良好。　　5 经营创新　　不断创造出新的企业产品、新的服务项目、新的消费者，这既是物业管理企业创新的目的，又是企业的社会使命—推动物业管理的发展。物业管理经营创新的表现：一是将物业管理视作一种企业的经营行为，在整个活动中要努力 发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开 拓新的市场；二是在服务内容上，要根据业主的需求把握市场的规律，预见性地创造出新的服务项目引导业主消费。　　除上述五个方面外，物业管理企业的创新还有其特别的地方。物业管理工作是一项非常细致的工作。因此，物业管理的创新同样也存在于一些细节中，比如维修工作的某一处细小改动，就有可能为企业带来可观的效益。物业管理的创新需要“于细微处见精神”的细心和耐心，“不择细流无以成江海”，一点一滴创新的积累，最终会汇成企业发展壮大的动力之河。　　总之，创新的道路是成功的道路。在激烈的市场竞争中企业唯有立足于创新，勇于突破“旧观念”、 “老框框”，不断地创造、应用先进的思想、科学的方法、新颖的技术改造企业，才能在不利条件和逆境中争得生存和发展空间。一项事业唯有所有参与者锐意进取，不断创新，才能充满生机和活力，不断蓬勃发展。物业管理业虽己走过了风风雨雨近二十年， 物业管理市场也已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将困难重重。面对这些困难，唯有创新才能谋发展，唯有开拓才能求进取。21世纪是创新的世纪，创新将在社会生活、生产、 经营、管理活动中发挥越来越大的作用。物业管理必须顺应这股潮流，在政府、业主、开发商的引导、配合下，管理者不断创新，积极探索，推动我国物业管理的不断发展和完善。